2007年5月26日，甲公司与乙公司签订《房屋与土地租用合同》，约定乙公司承租甲公司所有的涉案房屋及土地，租期自2007年6月1日至2024年6月1日，租金共计300万元整，(租期届满时，若甲公司仍未付清乙公司债务，则租期自动展期20年，租金仍为300万元整)，承租期内不得变卖土地及地上房屋。土地及厂房物权变更不影响承租权之效力。因甲公司欠案外人债务，案外人申请执行甲公司财产，法院依法拍卖涉案房屋。李某于2019年1月18日通过淘宝网司法拍卖网络平台最高价竞得涉案房屋及土地，并要求乙公司腾退涉案房屋。乙公司以与甲公司签订房屋租赁合同租赁期限尚未届满为由，根据买卖不破租赁原则，李某应继续履行租赁合同至租赁期限届满。

李某认为房屋与土地租用合同系甲公司与乙公司恶意串通，双方并不存在真实债权关系，房屋与土地租用合同名为房屋与土地租赁合同，实为抵债合同，不能适用买卖不破租赁原则。

自2005年至2007年期间，乙公司存在向甲公司转账共计1110万元的情况，现有证据不足以证实《房屋与土地租用合同》存在恶意串通损害第三人利益、通谋虚伪意思表示或其他无效情形，法院确认《房屋与土地租用合同》有效。

关于《房屋与土地租用合同》的性质，该合同所记载以不动产使用权抵债的内容仅系租金给付方式的特别约定，不影响该合同系租赁合同的性质，判决李某继续履行乙公司与甲公司签订的《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日。

租赁合同是出租方将租赁物交付承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。以不动产使用权抵债的合同，首先要审查双方是否存在真实的债权债务关系，是否存在恶意串通损害第三人利益的情形，若双方系真实债权债务关系，通过签订不动产使用权抵债合同，承租方取得房屋使用权，出租方收取租金，抵债仅是对租金支付方式的特别约定，符合房屋租赁合同的特征。

根据合同法的规定，租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。在买卖和竞拍时，要充分了解标的物的相关权利状况，避免因对合同性质存在误解产生利益损失。

●建议承租方：

第一，应尽到审慎的注意义务。签订合同之前，应对租赁房屋所有权、租赁房屋的土地性质与租赁房屋性质等相关材料先行审查，不可为奠定良好的信任基础与合作基础而听凭出租方一方陈述，要实际查验相关书面文件，避免因非法转租、土地性质为工业用地、无法提供办理营业执照所需材料等原因导致合同无效或无法继续履行。

第二，充分考量后确定合同条款。合同约定的内容既是履行合同的依据，也是解决纠纷的依据，对出租方提供的格式条款之外，就配合办理营业执照、装修等重要事项另行签订补充协议，如合同履行出现问题，权利遭到侵害，进行维权也比较容易。

第三，谨慎规划投资行为。对于房屋类的投资应符合法律的规定，以租代售、改变土地性质的房屋虽然投资成本较低，但是风险较大，承租后有可能无法使用或再继续出租实现预期利益，最终得不偿失。

●建议出租方：

第一，出租行为应符合法律的规定。《合同法》和北京市《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》对出租经营行为进行了明确规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对租赁行为出现纠纷时的解决进行了详细的指引，出租方应严格执行法律法规、司法解释的规定，合同对房屋用途、租赁期限的约定不应突破法律法规的明确规定。

第二，树立诚信经营意识。出租方尤其是以出租为业的企业，应树立诚信经营意识和契约必守精神，严格履约，不应向承租方隐瞒土地使用性质、租赁房屋性质，避免随意变更合同条款或合同主体。

第三，防范经营风险。企业进行出租尤其是面对众多承租方进行出租时应谨慎评估自身的出租行为及风险，合理规划资金的使用，应当预留一定资金处理租赁中出现的各种纠纷。